Impignorabilità prima casa: perchè, quando, eccezioni di legge

Impignorabilità prima casa. Normativa. Quando è impossibile pignorare la prima casa. Ipoteca. Chi può agire. Importo del debito. Eccezioni.

La crisi economica degli ultimi anni ha fatto sentire il suo effetto anche nel mercato immobiliare, tanto da costringere alcune famiglie a non rispettare le scadenze regolari del mutuo e a dover lasciare, nei casi estremi, l’abitazione.

Oppure, quando i debiti con il fisco raggiungono cifre consistenti, lo Stato italiano cerca di recuperare i soldi dovuti con il pignoramento degli immobili, casa o capannone che sia, oppure di beni mobili come auto, moto e barche.

Ecco che allora spesso si è sentito parlare di impignorabilità prima casa, ovvero l’impossibilità di allontanare un nucleo famigliare dalla casa in cui vivono in quanto sussiste un diritto alla dignità.

Meglio però fare chiarezza in materia e comprendere bene cosa può succedere quando un giudice o la banca può mettere alle strette una famiglia che non paga il mutuo con regolarità oppure che vanta debiti consistenti verso persone od aziende.

Impignorabilità prima casa: normativa

Il concetto di impignorabilità della prima casa è stato introdotto con il decreto del Fare n. 69/2013 che ha stabilito quanto segue in materia di riscossione delle imposte sul reddito:

L’agente del Fisco non può provvedere all’espropriazione dell’immobile se questo è l’unico di proprietà del debitore, con eccezione se classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, e purché vi abbia posto la sua residenza.

Impignorabilità prima casa: quando è possibile

Detto dunque che il Fisco non può eseguire il pignoramento dell’abitazione quando questa è prima casa, occorre indicare quali sono i requisiti di base perché ciò non accada.

Requisiti base per l’impignorabilità

Perché l’immobile non venga sequestrato, devono essere rispettati i seguenti requisiti:

• quello in cui il contribuente ha fissato la propria residenza
• iscritto al catasto in una categoria abitativa
• non sia classificato nelle categorie catastali come villa A8, castello A9 e non possieda i requisiti delle case di lusso decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, indipendentemente dalla categoria catastale di appartenenza.

La mancanza di uno solo di questi requisiti ed in contemporanea, quando il debito del contribuente sia almeno pari a € 120.000, l’Agenzia delle Entrate può eseguire il pignoramento.

Se invece l’importo è inferiore a € 120.000 ma superiore a € 20.000, allora l’agente di riscossione potrà solo iscrivere ipoteca sull’immobile. Dunque non potrà in alcun agire forzatamente, facendo vendere l’immobile all’asta.

Procedura

Una volta accertata la sussistenza delle condizioni sopra indicate, l’agente riscossore sarà tenuto a seguire obbligatoriamente la procedura definita in maniera chiara dalla normativa in vigore, ovvero:

• notificare la cartella esattoriale attendendo almeno 60 giorni
• notificare un preavviso di ipoteca con l’obbligo di attendere almeno 30 giorni
• iscrivere l’ipoteca sulla casa del contribuente e poi aspettare almeno 6 mesi prima di poter eseguire il pignoramento.

Ipoteca e Pignoramento: differenze

A differenza del pignoramento, l’ipoteca della casa permette a garantire al creditore che la iscrive che sarà il primo ad essere soddisfatto se si dovesse arrivare alla vendita forzata dell’immobile.

Pertanto si tratta di una forma per privilegiare il proprio credito rispetto all’eventuale massa di creditori.

Impignorabilità prima casa: chi può eseguirla

Stabilite le condizioni in cui il Fisco può agire per eseguire il pignoramento della prima casa, è importante indicare chi invece può agire per vedersi restituire i crediti.

I creditori che possono agire, in virtù di crediti vantati, fino alla vendita all’asta dell’immobile sono:

• banca con cui si è stipulato un mutuo, non per forza quello dell’immobile interessato
• società finanziaria a cui è stato richiesto un finanziamento
• qualsiasi creditore privato
• ex moglie che non ricevuto gli assegni di mantenimento può iscrivere ipoteca e pignorare la casa del marito, anche nel caso la stessa donna ci abiti.

Importo del debito

Se per il Fisco esiste un limite al di sotto del quale non può agire, per le altre categorie è possibile chiedere il pignoramento in maniera indipendente dall’importo.

La legge infatti non fissa un tetto ma lascia discrezionalità al creditore in quanto sarà quest’ultimo, effettuata una stima, valutare se conviene chiedere l’esecuzione forzata sulla casa, procedura comunque lunga e costosa.

Impignorabilità prima casa: eccezioni

Le cose cambiano sostanzialmente quando il debitore può vantare più proprietà immobiliari.

In tale caso anche il Fisco può procedere per recuperare gli importi spettanti, per tasse ed imposte nn pagate negli anni precedenti, ovvero:

• con l’ipoteca, quando il debito sia pari o superiore a € 20000
• con il pignoramento, quando il debito sia pari o superiore a € 120000.