Vendita immobile tra parenti: si può fare?

Cosa accade quando un padre decida di vendere un bene favorendo un figlio a scapito dell’altro. Ecco gli effetti di  una vendita simulata.

E’ possibile che un padre di famiglia, possa avvantaggiare un figlio a scapito di un altro?

E’ il caso della vendita fittizia, ad un prezzo irrisorio, da parte di un padre, di un proprio immobile in favore di uno dei due figli.

Tale atto di compravendita fittizia è valido?

Vendita tra parenti a danno dell’interesse legittimo altrui: è possibile?

Nel caso succitato la vendita ad un prezzo irrisorio di un immobile da parte del padre in favore di uno dei figli, determina a scapito di un altro figlio, uno scompenso in termini patrimoniali ingiustificato e contra lege.

In particolare la vendita fittizia, ad un prezzo irrisorio, di un immobile ad uno dei due figli da parte del padre, potrebbe apparire quale donazione.

In tal caso è interesse dell’altro figlio agire in giudizio per contestare un’operazione che, di fatto, lo esclude dalla propria quota vantata per legge sull’asse ereditario.

Ma come è possibile impugnare una compravendita immobiliare tra parenti? Ecco cosa statuisce, nel merito, la Suprema Corte di Cassazione.

Compravendita irrisoria di un immobile ad uno dei figli: è lecito farla?

Tra parenti è legittimo la stipula di un contratto di compravendita che si tratti di coniugi o figli.

La vendita di un immobile da parte di un padre in favore di uno dei figli, è frutto di una volontà contrattuale che non può essere contestata dagli altri eredi per effetto di una riduzione del patrimonio dell’alienante.

In tal caso, la vendita, avvenuta nel soddisfacimento della causa del negozio giuridico della compravendita ovvero lo scambio cosa per pagamento del corrispettivo, determina la reintegrazione del valore dell’immobile perso con una somma di danaro corrispettiva della cessione.

Differente, invece, è il caso in cui la donazione vera e propria ovvero l’alienazione del bene dall’asse ereditario, in favore di uno degli eredi, comporti per atto di liberalità nascosta da un contratto simulato di vendita, un depauperamento del valore del patrimonio a danno degli altri eredi.

In tal caso possono essere impugnate le donazioni che provocano un’effettiva riduzione delle quote ereditarie degli eredi legittimari, provocando a danno di quest’ultimi la cosiddetta lesione di “legittima” riconosciuta dalla legge.

Tali donazioni che impoveriscono l’asse ereditario, possono essere contestate dopo la morte del donante non quando quest’ultimo risulti essere ancora in vita.

Pertanto la vendita di un immobile ad un prezzo simbolico tra parenti nasconde una donazione a danno degli altri eredi.

La finta vendita che sottende una donazione per essere qualificata come tali deve:

• Prevedere un prezzo simbolico quale corrispettivo dell’alienazione del bene
• Non deve determinare il passaggio di danaro tra venditore ed acquirente a sostenere e dimostrare il reale intento tra le parti a danno degli altri eredi.

Con la vendita fittizia, infatti, si produce l’effetto voluto dalle parti di non rendere revocabile la cessione.

In tal modo, mediante la simulazione di vendita, l’alienante potrà sottrarre il bene di famiglia alla pressione dei creditori o avvantaggiare un erede a danno di altri.

Ciò che consente di distinguere la simulazione di vendita non è il nomen iuris che le parti danno al contratto ma il contenuto dell’atto che sottende una volontà delle parti differente dallo schema previsto per la cessione.

Simulare una vendita tra parenti per dissimulare una vera e propria donazione non è un atto di per sé illecito né fonte di responsabilità dei contraenti verso terzi.

Quest’ultimi, infatti, non possono opporre la simulazione alle parti allorquando pregiudichi i propri diritti né possono chiedere il risarcimento danni nei confronti delle stesse parti contraenti se non in presenza di un danno effettivamente cagionato volontariamente.

Chi intenda contestare la simulazione di compravendita immobiliare tra i parenti, dovrà impugnare l’atto con onere della prova che tale simulazione leda i propri diritti.

Ad agire sono legittimati solo gli eredi che lamentino per effetto di tale vendita immobiliare fittizia, una cospicua lesione di legittima nell’asse ereditario.

Dimostrando la simulazione, infatti gli eredi, potranno ottenere in giudizio l’inefficacia totale o parziale del contratto simulato, facendo emergere il reale rapporto intercorso tra le parti contraenti.

La prova della simulazione è possibile effettuarla con ogni mezzo o mediante la dimostrazione che la stessa è evidenziata dal prezzo fuori mercato con cui le parti hanno concluso l’affare.

Altra prova è quella della mancanza di un bonifico che abbia determinato il passaggio di somme di danaro in favore dell’alienante a seguito della conclusione della vendita immobiliare simulata tra le parti.

L’azione per far valere la simulazione e l’inefficacia della vendita tra le parti, è imprescrittibile non essendo soggetta ad alcun termine.

L’azione per far valere il contratto simulato  si prescrive entro 10 anni che decorrono dal momento in cui l’atto simulato è stato stipulato fra le parti. (Cass. sent. n. 6907/2019)